Woningcorporaties investeren steeds meer in het verduurzamen van hun woningvoorraad. Het is niet altijd vanzelfsprekend dat deze investeringen worden terugverdiend. Bij duurzame maatregelen die (onroerend) onderdeel van de woning worden, is de terugverdienbaarheid afhankelijk van regelgeving en beleid rondom het energielabel en de (maximale) huurprijs. Een directere manier om een investering terug te verdienen is via de servicekosten, die bovenop de kale huur worden geheven. Dit is echter alleen toegestaan voor maatregelen die ‘roerend’ zijn. De Flatmate is de enige douche-wtw die roerend is en dus rechtstreeks via de servicekosten kan worden terugverdiend. Inmiddels wordt hier bij verschillende woningcorporaties praktijkervaring mee opgedaan.
Terugverdienen van onroerende maatregelen is niet vanzelfsprekend
Veel duurzame maatregelen zijn onroerende zaken: ze kunnen niet zomaar verwijderd worden zonder dat dit tot schade leidt aan de woning óf aan de maatregel, of zonder dat de woning na het verwijderen ‘incompleet’ is. Denk bijvoorbeeld aan isolatie, triple glas of een warmtepomp.
In het Beleidsboek Nutsvoorzieningen en Servicekosten is bepaald dat onroerende zaken niet mogen worden doorbelast in de servicekosten. Ze zijn immers onlosmakelijk onderdeel van de woning. Duurzame maatregelen leiden echter wel tot een kostenvoordeel, in de vorm van lagere energielasten voor de huurder. Om duurzame investeringen te stimuleren, kan (een deel van) dit kostenvoordeel terugvloeien naar de woningcorporatie via een verhoging van de (kale) huur. Hiervoor wordt het woningwaarderingsstelsel gebruikt, waarin een verbetering van het energielabel leidt tot een hoger aantal huurpunten. Ook is door Aedes en de Woonbond een vergoedingentabel opgesteld, waarin een ‘faire’ huurverhoging wordt geadviseerd bij verschillende labelstappen.
In de praktijk is het lastig om via deze methodieken de investeringskosten volledig terug te verdienen. Bijvoorbeeld omdat er geen ruimte is voor huurverhoging vanwege de aftoppings- of liberalisatiegrens. Of omdat in de methodieken veiligheidsmarges zitten ingebouwd die het volledig terugverdienen bemoeilijken. Voor ‘kleine’ duurzame maatregelen, zoals een douche-wtw, geldt bovendien dat deze niet altijd op zichzelf tot een labelstap leiden. Al met al is het terugverdienen van een onroerende duurzame maatregel zeker niet vanzelfsprekend.
De Flatmate: de enige roerende douche-wtw
Roerende zaken mogen via de servicekosten worden doorbelast aan de huurder. Hierdoor kan op termijn (gedurende de technische levensduur) 100% van de investering worden terugverdiend. De Flatmate is op dit moment de enige douche-wtw op de markt die kan worden geplaatst én verwijderd zonder breek- en bouwwerkzaamheden. Hierdoor kan de Flatmate als roerend worden beschouwd, en dus worden terugverdiend via de servicekosten.
Op dit moment is de Flatmate vanwege het roerende karakter niet opgenomen in de BCRG database. Daardoor is het niet mogelijk om het door Kiwa gemeten rendement van de Flatmate (maximaal 42,6%) toe te passen bij het bepalen van het energielabel van een woning. Wel kan gebruik worden gemaakt van de rekenwaarde voor horizontale douche wtw’s (20%). Op die manier kan de Flatmate toch nog bijdragen aan het verbeteren van het energielabel van een woning. Natuurlijk moet er dan voor worden gewaakt dat de huurder niet dubbel wordt belast: enerzijds via de servicekosten en anderzijds via een hoger aantal huurpunten.
Verder draagt de Flatmate direct bij aan het terugdringen van de werkelijke CO2 uitstoot. Deze parameter is opgenomen in de jaarlijkse Aedes benchmark.
Wat zijn de ervaringen in de praktijk?
Inmiddels is bij verschillende woningcorporaties ervaring opgedaan met het terugverdienen van de Flatmate via de servicekosten. In een eerste proef zijn 50 Flatmates geplaatst tijdens mutaties. In de advertentietekst van de betreffende huurwoningen is opgenomen dat de Flatmate onderdeel is van het gehuurde, en dat hiervoor een bedrag wordt geheven in de servicekosten. Een voordeel van deze aanpak is dat de Flatmate op een natuurlijk moment (tijdens een mutatie) en zonder veel afstemming kan worden geplaatst. Een nadeel is dat de Flatmate zo ook in huishoudens terecht kan komen waar een douche-wtw geen logische oplossing is, bijvoorbeeld een 1-persoons-huishouden waar relatief weinig wordt gedoucht. In die gevallen kan de besparing op de energiekosten lager zijn dan de verhoging van de servicekosten. Dat is natuurlijk niet wenselijk.
Het lijkt dan ook beter om de Flatmate op verzoek van de huurder te plaatsen. In verschillende projecten is inmiddels ervaring opgedaan met het uitsturen van mails naar huurders, waarin de Flatmate als service wordt aangeboden. De huurder kan dan, met behulp van een online tool, zelf inschatten of de energiebesparing voor zijn/haar huishouden voldoende opweegt tegen de extra servicekosten. De Flatmate wordt vervolgens op afspraak bij de betreffende huurder geplaatst. Met deze aanpak wint iedereen: de huurder bespaart netto op de woonkosten, de woningcorporatie verdient de duurzame maatregel terug en de CO2 emissies worden gereduceerd.
